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概要： 抵押房產(chǎn)后，每月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，過世后將房產(chǎn)交與保險(xiǎn)公司，這一流行于歐美幾十年的“以房養(yǎng)老”的模式10月將首次在我國(guó)推出。上世紀(jì)80年代中期，美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立了“倒按揭”這一模式，之后流行于歐美世界。據(jù)了解，我國(guó)首個(gè)主營(yíng)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”已通過相關(guān)部門的審批，計(jì)劃下月正式掛牌營(yíng)業(yè)。
“老有所養(yǎng)”、“惠及子孫”……這些延續(xù)千年的習(xí)俗觀念，是構(gòu)成中國(guó)人精神世界的重要支柱。在經(jīng)歷了四年左右的激烈討論后，“倒按揭”的出臺(tái)也給國(guó)人帶來一場(chǎng)不大不小的觀念碰撞。同時(shí)，“倒按揭”對(duì)于中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)、保險(xiǎn)體系和法律體系，也是一次無形的考驗(yàn)。
“倒按揭”，究竟是將“潤(rùn)物細(xì)無聲”地改變我們的生活，還是初來乍到、水土不服？這些疑惑都尚待解答。
中國(guó)壽險(xiǎn)的最后缺口
“對(duì)于完善保險(xiǎn)市場(chǎng)、完善社會(huì)保障體系來說，\´倒按揭\´都有重要作用，”中國(guó)人壽廣東分公司企劃部負(fù)責(zé)人陸建明介紹，我國(guó)人壽保險(xiǎn)從1992年開始發(fā)展，短短15年時(shí)間就走過了西方250年的歷程，覆蓋了“生、老、病、死、殘”各方面，目前唯一的空白就是“住房反向按揭”，即“倒按揭”，由于種種原因，這一風(fēng)靡歐美的險(xiǎn)種始終無法在中國(guó)落腳。
陸建明介紹，我國(guó)目前的養(yǎng)老保障體系主要有三部分，即社保、商業(yè)保險(xiǎn)和企業(yè)年金。其中社保只能保障社會(huì)平均線，商業(yè)保險(xiǎn)更適合年輕人，企業(yè)年金只有少數(shù)企業(yè)才能享受。通過“倒按揭”的方式，將老年人的資產(chǎn)通過配置變成資源，彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。
“老年人交商業(yè)保險(xiǎn)的費(fèi)用高，時(shí)間短，很不劃算，”陸建明說，從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，“倒按揭”的思路非常好。隨著老齡化社會(huì)的到來，一些大城市里的“空巢”家庭增多，很多老人可能會(huì)更需要這一產(chǎn)品。而“倒按揭”在形式上，房子的產(chǎn)權(quán)歸屬都是老人的，直至去世，這也滿足了“居者有其屋”的心理需求。
房?jī)r(jià)波動(dòng)太大隱含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
倒按揭貸款盡管以住戶資產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證，但面對(duì)無限制周期貸款，抵押資產(chǎn)的變化，利率的不穩(wěn)定，預(yù)付款的風(fēng)險(xiǎn)及房屋的維修不當(dāng)?shù)确矫娴挠绊?，存在著一定的市?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這也為“倒按揭”帶來了技術(shù)難度。
“我們的房?jī)r(jià)波動(dòng)太大，估值和預(yù)測(cè)都相當(dāng)困難。”陸建明認(rèn)為，美國(guó)的“倒按揭”普及與其房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有關(guān)，期房?jī)r(jià)估算變動(dòng)不大，“倒按揭”的折舊預(yù)測(cè)較容易。但在中國(guó)特別是上海、北京等城市，房?jī)r(jià)如果繼續(xù)猛漲，勢(shì)必引發(fā)很多糾紛，甚至?xí)霈F(xiàn)大面積違約局面。
其次，房產(chǎn)變現(xiàn)的難度也使得“倒按揭”危機(jī)四伏。歐美的租賃、中介和**市場(chǎng)非常成熟，房產(chǎn)的變現(xiàn)相當(dāng)容易，而我國(guó)的房產(chǎn)流通市場(chǎng)還很不健全，“有價(jià)無市”之憂甚虞。保險(xiǎn)公司手中的房產(chǎn)，如無法隨時(shí)變現(xiàn)，就會(huì)積累成巨大風(fēng)險(xiǎn)?！翱偛豢赡軐ｉT雇人去賣房吧?！?
政策隱憂和技術(shù)瓶頸仍然存在
“歐美\´倒按揭\´之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們?cè)赲´以房養(yǎng)老\´還是\´留房予子\´之中很容易作出選擇，”陸建明介紹，以美國(guó)為例，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達(dá)60%－80%的遺產(chǎn)稅，這使得許多老人從經(jīng)濟(jì)角度選擇將房產(chǎn)抵押，而子女也少有異議。我國(guó)目前法律體系的偏差，實(shí)際上鼓勵(lì)了繼承遺產(chǎn)，使“倒按揭”缺少生存的土壤。
而且，我國(guó)目前住宅的土地使用權(quán)最長(zhǎng)只有70年。一個(gè)人往往要付出長(zhǎng)達(dá)二三十年的時(shí)間還清房貸，等到退休后再向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)“倒按揭”。按照現(xiàn)行政策，等到保險(xiǎn)公司擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的年限也所剩無幾。“如果未來沒有明確的政策落實(shí)，保險(xiǎn)公司的積極性會(huì)受影響?！标懡髡f，我國(guó)城市化進(jìn)程中存在大量拆遷，如無政策保障，也會(huì)帶來很多不確定性。
“\´倒按揭\´是\´連體保險(xiǎn)\´，必須計(jì)算夫妻兩人的壽命，精算的技術(shù)難度很大，”陸建明說，技術(shù)方面的瓶頸也將制約“倒按揭”的推廣，保險(xiǎn)公司是根據(jù)既往發(fā)生的數(shù)據(jù)推算未來，“10年前的生活水平，醫(yī)療技術(shù)，如何推算10年后人們的壽命呢？風(fēng)險(xiǎn)很大”。另外，如果參保的人數(shù)太少，樣本量過低，計(jì)算偏差必然變大，將極大影響險(xiǎn)種的安全性。目前國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司還不具備歐美公司的精算實(shí)力。
“\´倒按揭\´所涉金額巨大，風(fēng)險(xiǎn)是不可承受之重，”陸建明介紹，即使只有200萬投保人，一套房子100萬，也就是20000億元，只要出現(xiàn)20%－30%的偏差，“規(guī)模小一點(diǎn)的保險(xiǎn)公司就完了”。
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“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)**，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。
目前，美國(guó)的倒按揭貸款放貸對(duì)象是62歲以上的老年人。比較流行的主要有三種類型，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：首先是聯(lián)邦**保險(xiǎn)的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是**擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財(cái)型產(chǎn)品。
■旁邊觀察
倫理困境：怕親情也被“按揭”掉
“中國(guó)父母對(duì)子女的愛是沒有邊界的，是終生的，”上海大學(xué)社會(huì)學(xué)教授顧駿說，“倒按揭”最先沖擊的就是中國(guó)人的文化心態(tài)。在歐美人的傳統(tǒng)里，“倒按揭”順理成章，“巴爾扎克的小說里，歐洲的貴族就將自己的財(cái)產(chǎn)抵押出去獲取\´年金\´，可謂古來有之?！倍谥袊?guó)，這一模式面對(duì)的，是上一輩對(duì)下一輩越來越強(qiáng)烈的單向支持。
老年人在享受“倒按揭”服務(wù)的同時(shí)，也意味著房屋價(jià)值的減少。“這意味著剝奪了下一代對(duì)房產(chǎn)的期權(quán)，”顧駿說，當(dāng)老人做決定的時(shí)候，最大的困難是無法向子女交待。隨著目前的房?jī)r(jià)高漲，許多年輕人買不起房，父母手中的房產(chǎn)成了他們的指望?！暗盅毫朔慨a(chǎn)，就等于把親情也給\´按揭\´掉了，這是老年人在情感上無法承受的?！?
“享受\´倒按揭\´的，往往是沒有太多經(jīng)濟(jì)壓力的老人；真正需要養(yǎng)老金的，反倒因?yàn)樽优揖车木狡龋桓覄?dòng)房產(chǎn)的主意，”顧駿說，“倒按揭”將激化中國(guó)的家庭矛盾，加深獨(dú)生子女背景下空巢老人的處境困難。
中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)教授夏建中則擔(dān)憂，“倒按揭”操作復(fù)雜的話，會(huì)令老人們無所適從，“個(gè)人恐怕算不過保險(xiǎn)公司”。夏建中表示，對(duì)于那些單身或子女不在身邊、不想到老了還要考慮如何“倒騰房產(chǎn)”的老人，倒不失為一個(gè)選擇。但即便在國(guó)外，人們更多的還是依賴社會(huì)保障體系。
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